Wohnung streichen bei Auszug – Wozu ist der Mieter verpflichtet?
Sie ziehen zeitnah aus Ihrer Mietwohnung aus und stellen sich nun die Frage, ob Sie Ihre Wohnung renoviert an Ihren Vermieter zurückgeben müssen. Informieren Sie sich hier über Ihre Rechte und Pflichten als Mieter beim Auszug aus einer Mietwohnung.
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Muss der Mieter seine Wohnung bei Auszug streichen?
Mit dem Ende der Mietzeit stellt sich für viele Mieter die Frage, ob die Wohnung vor dem Auszug noch renoviert werden muss. Die Antwort darauf findet sich mit Blick auf den Mietvertrag. Dort ist in vielen Fällen eine Klausel zu finden, die den Mieter zur Ausführung von sog. Schönheitsreparaturen verpflichtet. Eine Schönheitsreparatur ist die Beseitigung von Gebrauchsspuren in einer Wohnung, die durch den normalen, alltäglichen Gebrauch entstehen. Die Klausel ist jedoch in den meisten Fällen unzulässig und somit hinwegzudenken.
Ist der Mieter zu Schönheitsreparaturen verpflichtet?
Grundsätzlich ist der Vermieter gem. § 535 Abs.1 S.2 BGB zur Instandhaltung der Mietsache verpflichtet, d.h. er ist sowohl zur Ausführung der Schönheitsreparaturen als auch zur Tragung aller diesbezüglich anfallenden Kosten verpflichtet. Der Vermieter hat jedoch die Möglichkeit durch eine beidseitige Vereinbarung mit dem Mieter von der gesetzlichen Regelung abzuweichen. Eine solche Vereinbarung ist jedoch nur in engen Grenzen zulässig. Sobald eine unangemessene Benachteiligung für den Mieter ersichtlich ist, gilt die Vereinbarung als unwirksam und die gesetzliche Regelung, Schönheitsreparatur als Pflicht des Vermieters, kommt zur Anwendung.
Die Zulässigkeit solcher Vereinbarungen ist Gegenstand zahlreicher Entscheidungen des Bundesgerichthofs gewesen. Er hat im Einzelnen folgendes entschieden:
Die Zulässigkeit solcher Vereinbarungen ist Gegenstand zahlreicher Entscheidungen des Bundesgerichthofs gewesen. Er hat im Einzelnen folgendes entschieden:
- Unzulässigkeit von Endrenovierungsklauseln:
Eine Klausel, welche den Mieter bei Auszug uneingeschränkt, also unabhängig vom tatsächlichen Renovierungsbedarf der Wohnung, zu der Ausführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet, ist unwirksam (BGH vom 25.6.2003 – AZ.: VIII ZR 335/02, NJW 2003, 3192). Ob Schönheitsreparaturen erforderlich sind, stellt eine Entscheidung des Einzelfalls dar und ist abhängig vom tatsächlichen Zustand der Wohnung.
- Unzulässigkeit der Klausel, wenn Wohnung bei Einzug nicht renoviert übernommen worden ist: Den Mieter zu verpflichten, die Wohnung in einem besseren Zustand zurück zu geben, als er sie beim Einzug vorgefunden hat, stellt eine unangemessene Benachteiligung dar (BGH vom 18.03.2015, AZ. VII ZR 185/14). Der Mieter müsste (auch) für Gebrauchsspuren seines Vormieters aufkommen, die er nicht zu verschulden hat.
- Unzulässigkeit starrer Fristen:
Anlass zur Renovierung gibt die Erforderlichkeit der Schönheitsreparaturen, also der renovierungsbedürftige Zustand der Wohnung und nicht der Ablauf einer beliebig festgesetzten Frist. Verpflichtet die Vereinbarung den Mieter dennoch nach einer festgesetzten Zeit zu Renovierungsmaßnahmen, entfällt die Renovierungspflicht des Mieters (BGH vom 23.6.2004 – AZ. VIII ZR 361/03, NJW 2004, 2486).
- Unzulässigkeit konkreter Farbvorgaben:
Der Vermieter darf lediglich einen Anstrich in hellen, dezenten oder neutralen Farben verlangen, um seinem Interesse an einer möglichst problemlosen Weitervermietung nachzukommen. Darüberhinausgehende Farbvorgaben, wie z.B. einen weißen Anstrich, haben die Unzulässigkeit der Klausel zur Folge (BGH vom 20.1.2010 – AZ.: VIII ZR 50/09).
- Unzulässigkeit von Vorgaben zur Art und Weise der Durchführung:
Der Vermieter kann dem Mieter nicht vorgeben die Schönheitsreparaturen durch ein Fachunternehmen tätigen zu lassen (BGH vom 28.3.2007 – VIII ZR 199/06, NJW 2007, 1743). Dem Mieter steht ein Wahlrecht hinsichtlich der Art und Weise der Ausführung zu.
- Unzulässigkeit von Quotenklauseln:
Die anteilige Auferlegung der Renovierungskosten an den Mieter ist unzulässig. Grund dafür ist, dass sich der Kostenanteil des Mieters nicht eindeutig bestimmen lässt (BGH vom 29.05.2013 – AZ.: VIII ZR 285/12), was den Mieter unangemessen benachteiligt.
- Unzulässigkeit schwammiger Formulierungen:
Unbestimmte Formulierungen bewirken eine ungewisse Rechtslage für den Mieter. Zum Schutz des Mieters insbesondere vor überraschend hohe Kosten, sind schwammig formulierte Klauseln unzulässig.
Was umfasst die Renovierungspflicht des Mieters?
Ist der Mieter aufgrund einer zulässigen Klausel zur Renovierung der Wohnung verpflichtet, dann darf er wählen, ob er die Schönheitsreparaturen selbst tätigt oder durch ein Fachunternehmen tätigen lässt. In beiden Fällen wird von ihm eine fachgerechte Ausführung in durchschnittlicher Qualität erwartet. Folgende Renovierungsarbeiten werden als Schönheitsreparaturen erfasst:
- Streichen (und ggfls. Tapezieren) von Wänden und Decken
- Lackieren von Heizkörpern
- Streichen der Innenseite von Fenstern und Türen
- Spachteln von Löchern
- Entfernen alter Farbreste
Aufwendigere Renovierungsarbeiten sowie Arbeiten außerhalb der Wohnung gelten nicht als Schönheitsreparaturen. Die Farbe für den Anstrich von Wänden und Decken ist zwar nicht ausdrücklich vorgegeben, muss jedoch hell und neutral sein, um dem Interesse des Vermieters an einer problemlosen Weitervermietung zu entsprechen.
Ansprüche von Mieter und Vermieter
Hat der Mieter die Schönheitsreparaturen getätigt bzw. tätigen lassen, obwohl der Vermieter dafür zuständig gewesen wäre, hat der Mieter einen Anspruch auf finanzielle Entschädigung gegenüber dem Vermieter, in Höhe des Zeit- und Arbeitsaufwands sowie der Materialkosten. Umgekehrt kann der Vermieter vom Mieter Schadensersatz verlangen, wenn der Mieter seiner Renovierungspflicht gar nicht oder nur mangelhaft nachgekommen ist.
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