Wohnung streichen bei Auszug – was Mieter in Deutschland wissen müssen
Beim Auszug stellt sich fast immer dieselbe Frage: Muss ich die Wohnung streichen oder renovieren? Viele Mieter:innen gehen davon aus, dass sie die Räume frisch gestrichen übergeben müssen. Tatsächlich gibt es dafür aber keine pauschale gesetzliche Pflicht. Ob eine Renovierung beim Auszug nötig ist, hängt vom Mietvertrag, der aktuellen Rechtsprechung und vom Zustand der Wohnung ab. Im Folgenden erfahren Sie, wann das Streichen beim Auszug verpflichtend ist, was unter Schönheitsreparaturen fällt und wer am Ende die Kosten trägt.
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Grundlegende Rechtslage in Deutschland
Nach deutschem Mietrecht (§ 535 BGB) ist grundsätzlich der Vermieter verpflichtet, die Wohnung instand zu halten. Mieter:innen müssen sie beim Auszug lediglich „vertragsgemäß“ zurückgeben (§ 546 BGB) – also so, wie es im Mietvertrag vereinbart wurde. Das bedeutet: Keine automatische Renovierungspflicht beim Auszug. Wenn im Mietvertrag keine wirksame Renovierungsklausel enthalten ist, reicht es meist aus, die Wohnung besenrein zu übergeben – also sauber, leer und ordentlich, aber nicht zwingend gestrichen.
Tipp: Im Übergabeprotokoll ist oft festgehalten, in welchem Zustand die Wohnung beim Einzug war. Das kann entscheidend sein, falls es später Unklarheiten gibt. Die Rückgabe in besenreinem, geräumtem Zustand genügt in der Regel; ein „frisch gestrichen“ ist rechtlich nicht erforderlich.
Mietvertrag prüfen – wann Renovierungsklauseln wirksam sind
Die Renovierungspflicht beim Auszug ergibt sich nur aus dem Mietvertrag – und viele dieser Regelungen sind rechtlich nicht haltbar.
Unrenoviert übernommene Wohnung
Wurde die Wohnung unrenoviert übernommen, darf der Vermieter keine Renovierungspflicht auferlegen – es sei denn, der Mieter hat dafür einen angemessenen Ausgleich bekommen, zum Beispiel eine Mietminderung. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) 2015 entschieden.
Wichtig: Im Streitfall trägt der Mieter die Beweislast, dass die Wohnung tatsächlich unrenoviert übergeben wurde. Fotos und ein unterschriebenes Übergabeprotokoll sind daher Gold wert.
Starre Fristen sind unwirksam
Klauseln, die feste Zeiträume für Schönheitsreparaturen festlegen – etwa „alle drei Jahre streichen“ oder „bei Auszug immer renovieren“ – sind unwirksam. Sie benachteiligen Mieter:innen, weil sie den tatsächlichen Zustand der Wohnung nicht berücksichtigen.
Quotenabgeltungsklauseln
Auch Formulierungen, nach denen Mieter:innen anteilig Kosten für noch nicht fällige Renovierungen übernehmen sollen, sind laut BGH unwirksam. Sie gelten als unangemessene Benachteiligung.
Farbwahl und Weißpflicht
Der Vermieter darf keine bestimmte Farbmarke oder einen exakten Weißton vorschreiben. Zulässig ist nur die Forderung nach neutralen, hellen Farben, wenn tatsächlich eine Renovierungspflicht besteht. Klauseln, die eine Fachfirma vorschreiben, sind ebenfalls unwirksam – erlaubt ist nur eine fachgerechte Ausführung, die Mieter:innen auch selbst erledigen können.
Wichtige BGH-Urteile zur Renovierungspflicht beim Auszug
Die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) hat in den vergangenen Jahren maßgeblich festgelegt, wann Mieter:innen beim Auszug renovieren müssen – und wann nicht.
- BGH, 23. Juni 2004 (VIII ZR 361/03): Klauseln mit starren Renovierungsfristen oder der Pflicht zur Endrenovierung beim Auszug sind unwirksam, wenn sie Mieter:innen unabhängig vom tatsächlichen Zustand der Wohnung zur Renovierung verpflichten. Das Urteil gilt als Grundsatzentscheidung und bildet die Grundlage der heutigen Rechtsprechung zu Schönheitsreparaturen.
- BGH, 18. März 2015 (VIII ZR 242/13): Mieter:innen müssen eine unrenoviert übernommene Wohnung beim Auszug nicht renovieren, wenn sie keinen angemessenen Ausgleich erhalten haben. Eine Renovierungspflicht besteht nur, wenn die Wohnung renoviert übergeben wurde oder der Vermieter bei unrenovierter Übergabe eine Gegenleistung gewährt hat (z. B. Mietnachlass).
- BGH, 8. Juli 2020 (VIII ZR 163/18 und VIII ZR 270/18): Haben Mieter:innen eine unrenovierte, aber inzwischen stark abgewohnte Wohnung, kann der Vermieter zur Renovierung verpflichtet sein, wenn die Wohnung sonst nicht mehr bewohnbar ist. In solchen Fällen kann der Vermieter eine angemessene Kostenbeteiligung des Mieters verlangen – nach BGH regelmäßig zur Hälfte.
- BGH, 22. März 2023 (VIII ZB 43/23): Im Streitfall liegt die Beweislast beim Mieter: Er muss nachweisen können, dass die Wohnung beim Einzug unrenoviert übergeben wurde, um sich auf die Unwirksamkeit einer Schönheitsreparaturklausel zu berufen. Fehlt dieser Nachweis, gilt die Klausel grundsätzlich als wirksam.
Diese Urteile zeigen die Enttwicklung der Rechtsprechung deutlich: von der grundtsätzlichen Abtlehnung starrer Fristen über die Präzisierung der Austnahmen bei untrenoviert übertnommenen Wohnungen bis hin zur aktuellen Beweistlasttregelung. Sie verdeutlichen, wie wichtig es ist, Miettvertträge regeltmäßig auf ihre Aktualität zu prüfen und den Zustand der Wohnung beim Einzug sorgtfältig zu dokumentieren.
Schönheitsreparaturen oder Schäden – was ist Pflicht?
Ob beim Auszug gestrichen werden muss, hängt auch davon ab, ob es sich um normale Abnutzung oder um tatsächliche Schäden handelt. Zu den typischen Schönheitsreparaturen gehören das Streichen von Wänden, Decken, Heizkörpern, Türen und Fensterrahmen sowie das Tapezieren. Das sind Arbeiten, die Spuren des Wohnens beseitigen. Wenn Wände jedoch stark verschmutzt, beschädigt oder in auffälligen Farben gestrichen sind, kann der Vermieter verlangen, dass sie wieder neutral gestaltet werden. Das gilt insbesondere dann, wenn der aktuelle Zustand die Vermietbarkeit beeinträchtigt. Entscheidend ist der Gesamteindruck der Wohnung – kleine Gebrauchsspuren sind erlaubt, solange das Gesamtbild gepflegt wirkt. Nicht zu den Schönheitsreparaturen zählen Instandhaltungs- oder Instandsetzungsmaßnahmen wie die Reparatur defekter Steckdosen, Heizungen oder Sanitäranlagen. Diese Arbeiten sind Vermietersache.
Wer muss beim Auszug streichen?
Ob Mieter oder Vermieter für die Renovierung beim Auszug zuständig ist, hängt von der Vertragslage ab. Wenn eine wirksame Renovierungsklausel besteht und die Wohnung beim Einzug renoviert war, muss der Mieter streichen. Wurde die Wohnung unrenoviert übergeben und kein Ausgleich vereinbart, bleibt der Vermieter zuständig. In manchen Fällen kann laut BGH eine Kostenbeteiligung vereinbart werden, wenn beide Seiten von der Renovierung profitieren. Hat der Mieter ohne wirksame Verpflichtung renoviert, kann er die Kosten grundsätzlich binnen sechs Monaten nach Mietende zurückverlangen (§ 548 Abs. 2 BGB).
Praktische Tipps für Mieter beim Auszug
Bevor Sie zur Farbrolle greifen, sollten Sie den Vertrag und den Zustand der Wohnung genau prüfen.
Vorbereitung und Dokumentation
- Mietvertrag und Übergabeprotokoll sorgfältig durchlesen
- Zustand mit Fotos dokumentieren
- Streitpunkte frühzeitig mit dem Vermieter klären
Kleine Arbeiten selbst erledigen
Kleine Schönheitsreparaturen beim Auszug – etwa das Schließen von Dübellöchern oder das Ausbessern kleiner Stellen – können meist problemlos selbst erledigt werden. Achten Sie beim Streichen auf neutrale Farbtöne, saubere Ränder und gleichmäßige Deckkraft, damit die Wohnung ordentlich übergeben werden kann.
Wann sich ein Profi lohnt
Bei größeren Flächen, stark verschmutzten Wänden oder intensiven Farbtönen lohnt es sich, einen Fachbetrieb zu beauftragen. Das spart Zeit – und sorgt für einen einwandfreien Eindruck bei der Wohnungsabnahme.
Tipp: Wenn im Mietvertrag zusätzlich Kleinreparaturklauseln stehen, prüfen Sie, ob darin eine Höchstgrenze genannt ist. Nur dann sind solche Regelungen wirksam.
Häufige Irrtümer und Fragen
Muss ich immer weiß streichen?
Nein. Es genügt, wenn die Wohnung in neutralen, hellen Farben übergeben wird.
Gilt die Renovierungspflicht auch nach kurzer Mietzeit?
Nur, wenn die Klausel wirksam ist und der Zustand eine Renovierung rechtfertigt.
Was bedeutet „besenrein“ genau?
Die Wohnung sollte gefegt, frei von Müll und grob gereinigt sein – aber sie muss nicht frisch gestrichen sein.
Kann der Vermieter eine bestimmte Marke verlangen?
Nein. Farbmarken oder exakte Farbtöne dürfen nicht vorgeschrieben werden.
Muss ich Tapeten entfernen?
Nur, wenn Sie sie selbst angebracht haben oder der Vertrag das ausdrücklich und wirksam vorsieht. Alte Tapeten aus der Vormietzeit müssen Sie in der Regel nicht entfernen.
Fazit
Beim Wohnung streichen beim Auszug gilt: Es gibt keine pauschale Pflicht, sondern immer eine Einzelfallentscheidung. Maßgeblich sind der Mietvertrag, die Rechtsprechung und der Zustand der Wohnung. Mieter:innen sollten daher frühzeitig prüfen, welche Regelungen im Vertrag stehen, und nur die Arbeiten übernehmen, zu denen sie tatsächlich verpflichtet sind. Wer unsicher ist, kann sich beim Mieterverein oder einer Rechtsanwältin bzw. einem Rechtsanwalt beraten lassen. Und: Die Dokumentation beim Einzug kann im Streitfall entscheidend sein.
Hinweis: Dieser Artikel wurde sorgfältig recherchiert und dient ausschließlich der allgemeinen Information. Er ersetzt keine Rechtsberatung. Alle Angaben erfolgen ohne Gewähr auf Vollständigkeit und Aktualität.
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